SAVOIR FAIRE
SPEED VILLA DOM s’engage à vous garantir de la qualité en respectant la réglementation de la construction de la maison individuelle et du bâtiment..
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Le constructeur s’engage, par le contrat de construction de Maison individuelle, à livrer une maison aux prix et délais convenus. Ce contrat respecte toutes les lois et apporte toutes les garanties nécessaires. Le constructeur prend en charge la réalisation du projet de A à Z. Il est couvert par toutes les assurances prévues par la loi et apporte des garanties financières et techniques.
Le constructeur fait souscrire une assurance indispensable et obligatoire aux yeux de la loi au Maître de l’ouvrage. Il s’agit de l’assurance dommages-ouvrage qui protège le maître de l’ouvrage dans le cadre de la garantie décennale.
Le contrat du contractant général du bâtiment (CCGB)
Le constructeur s’engage en tant que : Contractant Général par le Contrat du Contractant Général du Bâtiment qui propose une offre globale pour la réalisation de projets de construction. Grâce à sa polyvalence, il permet au maître d’ouvrage de disposer d’un projet “clé en main”. Il prend en effet en charge le projet de construction de sa conception de la réalisation des travaux jusqu’à la réception. Toutes les compétences techniques et intellectuelles réunies, le contractant général cumule les missions de maîtrise d’œuvre. En cela, le contractant général est le chef de projet : il accompagne le ou les maîtres d’ouvrage dans la faisabilité́ et les analyses avec les différents bureaux d’études.
Architecte : Le contractant général prend en charge la conception de l’ouvrage.
Maître d’œuvre : Le contractant général rédige le cahier des charges, Il organise le choix des sous-traitants. Il effectue toutes les démarches administratives dont notamment la demande de permis de construire. Il assure le suivi et la coordination des travaux et planifie des réunions de chantier.
Chef de chantier : Le contractant général est le donneur d’ordre des entreprises de construction pour la bonne exécution des travaux.
Le contractant général est juridiquement responsable de son chantier pour lequel il a une obligation de résultat quant à la réalisation de l’ouvrage, au prix et aux délais convenus. En cela, il endosse les responsabilités contractuelles (parfait achèvement, bon fonctionnement, garantie décennale). En sa qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code Civil, il se doit de souscrire une assurance de responsabilité civile, une assurance décennale et peut aussi souscrire une garantie financière, en plus de la dommage ouvrage obligatoirement souscrit par le maître d’ouvrage.
Cadre réglementaire et définition
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan entre dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 et par les articles L. 232-1 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) telles qu’elles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 et des textes pris pour son application :
- décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991 portant application de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle
- décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991 relatif aux pénalités de retard
- arrêté du 27 novembre 1991 relatif à la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4
- arrêté du 28 novembre 1991 approuvant les modèles types notice d’information pour le maître d’ouvrage.
Le Contrat du Contractant Général du Bâtiment (CCGB) en sa qualité de constructeur entre dans le cadre de l’article 1792-1 du Code Civil. Il est régi par les textes pris pour leurs applications par :
- décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991 relatif aux pénalités de retard ;
- arrêté du 27 novembre 1991 relatif à la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 ;
- arrêté du 28 novembre 1991 approuvant les modèles types notice d’information pour le maître d’ouvrage.
Toutes les dispositions légales relatives au CCMI ou au CCGB sont d’ordre public (CCH, art. L. 230-1,) signifiant qu’il ne peut y être dérogé contractuellement. Le projet doit également respecter les règles du Code de l’urbanisme.
DANS QUELS CAS UTILISER UN CCMI
Le CCMI est obligatoire dès qu’une personne fait construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, ne comportant pas plus de deux logements sur un terrain lui appartenant.
DEUX TYPES DE CONTRATS EXISTENT : CCMI avec ou sans fourniture de plan
LE CCMI AVEC FOURNITURE DE PLAN (le plus utilisé)
Dans ce type de contrat le plus largement utilisé, le constructeur propose le plan et se charge de la construction.
LE CCMI SANS FOURNITURE DE PLAN
Le constructeur, sans fournir même indirectement le plan, se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures).
Recommandations
Avant de signer un CCMI, le maître d’ouvrage devra estimer le budget nécessaire à son projet de construction, faire l’acquisition de son terrain et choisir son constructeur.
DANS QUELS CAS UTILISER UN CCGB
Le CCGB est obligatoire dès qu’une personne fait construire un bâtiment à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, pouvant comporter plus de deux habitations sur un terrain lui appartenant.
Avec ou sans plan, le CCGB engage le constructeur à effectuer tous les travaux définis.
Recommandations
Avant de signer un CCGB, le maître d’ouvrage devra estimer le budget nécessaire à son projet de construction, faire l’acquisition de son terrain et choisir son constructeur.
LE TERRAIN
Il appartient au futur maître d’ouvrage de trouver un terrain. Néanmoins le constructeur peut orienter le maître d’ouvrage vers un partenaire, un agent immobilier ou un lotisseur afin d’apporter son éclairage sur les avantages et inconvénients liés à l’emplacement de leurs futures résidences. La nature et la qualité du sol du terrain peuvent entraîner des surcoûts d’adaptation. En cas de doute, une étude de sol est à réaliser.
Les deux étapes de l’achat du terrain :
- La promesse de vente ou le compromis de vente, devant notaire ou sous sein privé, peut comporter des conditions suspensives importantes (obtention des prêts sollicités, du permis de construire, du certificat d’urbanisme, absence de servitude, communication de l’état hypothécaire, purge de droits de préemption) ;
- la signature de l’acte de vente est l’acte définitif devant notaire dès que toutes les conditions suspensives de la promesse de vente ou le compromis de vente sont remplies.
LE PLAN DE FINANCEMENT
Pour s’assurer que le projet du maître d’ouvrage est bien compatible avec ses moyens financiers, un plan de financement englobant le coût d’achat du terrain, le coût de la construction et les frais annexes sont conseillés.
L’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) et les établissements financiers peuvent l’y aider. Le constructeur peut également orienter le maître de l’ouvrage vers ses partenaires sur ces opportunités de prêts.
LE CONSTRUCTEUR
Le choix du constructeur que ça soit en CCMI ou en CCGB est important car il sera l’interlocuteur privilégié du maître d’ouvrage tout au long de son projet.
Il est conseillé de demander à chaque constructeur de consulter un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de pouvoir les examiner avant tout engagement.
LA SIGNATURE DU CCMI
La signature du contrat s’accompagne d’un délai de réflexion de dix (10) jours (à compter du lendemain de la première présentation, au maître d’ouvrage, de la lettre notifiant l’acte) pendant lequel il est possible de se rétracter. Cet acte est notifié par lettre recommandée avec avis de réception.
Le CCMI doit être rédigé par écrit. Aucune somme ne doit être versée avant l’expiration de ce délai.
LA SIGNATURE DU CCGB
La signature du contrat s’accompagne d’un délai de réflexion de dix (10) jours (à compter du lendemain de la première présentation, au maître d’ouvrage, de la lettre notifiant l’acte) pendant lequel il est possible de se rétracter. Cet acte est notifié par lettre recommandée avec avis de réception. Le CCGB doit être rédigé par écrit. Aucune somme ne doit être versée avant l’expiration de ce délai.
LES MENTIONS OBLIGATOIRES DU CCMI OU DU CCGB
La désignation de la maison et du terrain ; le coût du bâtiment à construire comportant le prix convenu forfaitaire et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution ; la référence à l’assurance dommages-ouvrage souscrite soit par le maître de l’ouvrage au plus tard à l’ouverture du chantier, soit par le constructeur à la demande de son client ;
les délais de réalisation des conditions suspensives et de démarrage des travaux, ainsi que la durée d’exécution de ces derniers ; les modalités de règlement suivant l’avancement des travaux ; les caractéristiques et montant du ou des prêts ; la référence à la garantie de livraison obtenue par le constructeur s’il y a lieu ; la référence aux démarches administratives du maître de l’ouvrage concernant le permis de construire, les prêts et l’acquisition du terrain.
Par ailleurs, les documents suivants doivent être obligatoirement joints au contrat : la notice descriptive de la maison qui précise les caractéristiques techniques de la maison et les caractéristiques des travaux d’équipement indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ; la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire, les références à l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, l’attestation de la garantie de livraison (selon le contrat utilisé), une notice d’information conforme à un modèle type, le plan de la maison signé par le constructeur et le maître d’ouvrage.
